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CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
Il Consiglio dei Ministri ha approvato lo schema di decreto attuativo del federalismo fiscale, contenente le norme riguardanti l’autonomia impositiva dei Comuni. Il decreto prevede una prima fase di avvio (2011-2014), durante la quale i Comuni riceveranno il gettito dei tributi immobiliari, nell’assetto attuale, e una seconda fase, a partire dal 2014, quando saranno introdotte nell’ordinamento fiscale due nuove forme di tributi propri. Per la prima fase, il provvedimento prevede la devoluzione ai Comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio, del gettito derivante da alcune imposte, tra cui l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, l’Irpef relativa ai redditi fondiari, l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili, i tributi speciali catastali, le tasse ipotecarie e la cedolare secca sugli affitti. Quest’ultima è una nuova imposta che il proprietario di immobili locati avrà facoltà di scegliere in alternativa a quelle attuali. A decorrere dall’anno 2011, pertanto, il canone di locazione relativo ai contratti stipulati per immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze affittate congiuntamente all’abitazione, potrà essere assoggettato, se il locatore così deciderà, alla nuova imposta, che sostituirà l’Irpef e le relative addizionali, nonché l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
MODALITÀ DI TASSAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE
Regime ordinario
Base Imponibile
. È rappresentata dal canone di locazione, ridotto dell’abbattimento forfettario del 15% (o del maggior abbattimento spettante).
. Sulla base imponibile è applicata:
- l’aliquota marginale Irpef (in base al reddito complessi-vo del titolare);
- l’imposta di registro nella misura del 2%.

In alternativa
Cedolare
secca
Dall’anno 2011, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la determinazione del reddito fondiario, il proprietario di unità immobiliari ad uso abitativo locate può optare per il regime della cedolare secca.
Convenienza La convenienza della cedolare secca richiede un’analisi basata su:
- abbattimento del 15% (o maggiore, eventualmente spettante);
- aliquota marginale Irpef;
- eventuale presenza di oneri deducibili e detrazioni. Dovrà essere chiarito se il reddito assoggettato a cedolare secca non rientri nel reddito complessivo, al fine della fruizione di altre agevolazioni.
NUOVA TASSAZIONE ALTERNATIVA
Ambito oggettivo
. Canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
. Sono esclusi, pertanto, i fabbricati strumentali per natura (es.: uffici, negozi) ed i terreni.

Ambito soggettivo

Persone fisiche (privati)
Le disposizioni non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate:
- nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni;
- da enti non commerciali.
A

Base
imponibile
. La cedolare secca è calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Aliquota
. La cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 20%.
.
Imposte sostituite
L’imposta, operata nella forma della cedolare secca in base alla decisione del locatore, è sostitutiva di:
- Irpef e relative addizionali;
- imposta di bollo sul contratto di locazione;
- imposta di registro sul contratto di locazione;
. per i contratti “a canone concordato” [dall’anno 2011];
. per i contratti diversi da quelli indicati nel punto precedente (contratti “liberi”) [dall’anno 2014].
VERSAMENTO IMPOSTA SOSTITUTIVA

Modalità
. La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’Irpef.

Liquidazione e accertamento
. Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

Acconti e saldo
Con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, saranno stabilite le modalità di versamento:

- in acconto della cedolare secca dovuta;
85%, per l’anno 2011. 95%, dal 2012.
- a saldo della medesima cedolare.
OBBLIGHI

Dichiarazione dei redditi
Confermati gli ordinari obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Il reddito derivante dai contratti di locazione oggetto della nuova tassazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe. Art. 37, c. 1 Tuir
.
Registrazione del contratto
Effetti
. La registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione.
. Incluso l’obbligo di comunicazione di cessione della proprietà o del godimento o dell’uso esclusivo dell’immobile all’autorità di Pubblica Sicurezza.


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